Frontage Road Jalan Ahmad Yani Surabaya finishing, pembangunan properti kian menggeliat.

Frontage Road Jalan Ahmad Yani sisi Timur sebelumnya telah selesai dari depan RSAL Ramelan Surabaya hingga Penyebrangan Kereta Api sebelum Jalan Layang Waru/ jalan Brigjen Katamso Waru. Kini (Juli 2016) pembangunan FR(Frontage Road) jalan Ahmad Yani secara bertahap akan finishing dari Jalan Manunggal sampai dengan Royal Plaza. Frontage road atau jalan yang pembangunannya dimaksudkan untuk menambah kapasitas Jalan Ahmad Yani dan akses alternatif koridor Utara-Selatan ini memiliki panjang kurang lebih 3.280 meter dan lebar kurang lebih 34 meter.

Pengerjaan fisik FR sisi barat mulai City of Tomorrow (Cito) hingga bundaran Dolog sepanjang 2,1 km sudah selesai. Sementara dari bundaran Dolog hingga Royal Plaza tinggal menunggu finishing di depan SMA Bhayangkari.

Dampak pembangunan Frontage Road Jalan Ahmad Yani  bagi perkembangan properti di surabaya sungguh besar. Banyak High Rise Building berupa Apartemen, Bangunan Kampus, Hotel dan Kawasan Mix Used mulai start pembangunan diantaranya The Frontage, BeSS Apartment & Condominium, Howard Johnson Hotel, dan lain lain.

Perhitungan Pembelian Hunian bagi Masyarakat Kelas Menengah bagi yang memiliki lokasi kerja di Surabaya

Cukup sulit mendefinisikan Masyarakat Kelas Menengah bagi saya dalam tulisan ini, namun bisa kita acu pada tulisan ini: https://docs.google.com/document/d/1GPcjuFp3D_5jGDGU1CoApJ3pEeLOZpzP-X_KKL7-zgk/preview


Menurut Asia Development Bank (ADB) (2010) mendefinisikan kelas menengah dengan rentang pengeluaran perkapita perhari sebesar $2-$20. Rentang inilah yang sering dipakai untuk mengukur jumlah kelas menengah di Indonesia. Adapun kriteria penggolongan pengeluaran pada golongan ini berdasarkan standar kategorisasi Bank Dunia yaitu 4-10 dollar AS. Jika dihitung perbulan dengan kurs 1$ = 13,000, maka kira2 pengeluarannya orang yang memiliki pengeluaran $10 adalah Rp 3,900,000 per bulan.

Dengan standard tersebut diatas, berikut saya mencoba melakukan Perhitungan Pembelian Hunian bagi Masyarakat Kelas Menengah bagi yang memiliki lokasi kerja di Surabaya.

Saat ini (2016) UMK Surabaya adalah Rp 3.045.000, yang mana jika Suami dan Istri sama sama bekerja penghasilan rata rata sebulan adalah 6,090,000. Jika start melakukan pembelian rumah (landed house) saat ini, maka yang masih terjangkau adalah di pinggiran seperti Sidoarjo, Gresik, dan Bangkalan dengan harga rumah yang disarankan Rp. 350 hingga 400 juta dengan tenor pinjaman 20 tahun dan estimasi nilai cicilan Rp 3,28 juta per bulan, atau apartemen-apartemen di Kota Surabaya (kisaran 250 hingga 450 juta).

Contoh Simulasi:



Untuk lebih leluasa melakukan simulasi dapat dilakukan pada website http://www.simulasikredit.com/ atau website simulasi KPR pada bank-bank umum.

Pengembang Properti Besar di Surabaya

Surabaya adalah kota terbesar kedua di Indonesia, Pertumbuhan properti di kota ini menjadi semakin menarik dengan pertumbuhan bisnis di Indonesia Timur. Pertumbuhan yang baik di Surabaya ini terjadi selain kota lain seperti Jakarta yang tentu tak akan pernah sepi bisnis properti lantaran ‎sebagai pusat bisnis sekaligus kota terbesar di Indonesia, dan Bali yang destinasi para wisatawan baik domestik maupun mancanegara.

Keadaan ini telah membuat pengembang properti besar skala nasional yang gencar menyasar Surabaya untuk pengembangan kawasan bisnis dan properti, diantara pengembang besar yang telah tercatat di Bursa Efek tersebut diantaranya Ciputra Group (kode emiten CTRA, CTRP, CTRS), Pakuwon Group (kode emiten PWON), dan Intiland Development (kode emiten DILD).

Ciputra Group melakukan pengembangan kawasan diantaranya Citraland dan Ciputra World Surabaya. Pakuwon Group melakukan pengembangan di Tunjungan Plaza, Pakuwon City (Mulyorejo), dan Pakuwon Indah (Lontar/Babatan), Intiland Development melakukan pengembangan di kawasan Ghara Family, Intiland Tower, Praxis.

Diantara pengembang besar tersebut, juga terdapat banyak pengembang besar skala Provinsi diantaranya PT Sinar Galaxy, PT Darmo Satelit Town, PT Bumi Nirwana, PT Pondok Tjandra, Graha Agung Kencana Group, PT. Griya Mapan Santoso, Dian Istana Group dan lain lain.

Saat ini ada juga pengembang nasional lain yang masuk dan meramaikan persaingan properti di Surabaya diantaranya PT Adhi Persada Property melalui Brand Taman Melati (Taman Melati @MERR), dengan spesialisasi apartemen kampus terbaik, PT Wika Realty melalui brand Taman Melati, dan PP Property melalui Brand Grand Sungkono dan Grand Dharmahusada Lagoon.